مجموعه قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون رهن و اجاره

رهن و اجاره


رهن و اجاره موضوعی است كه امروزه میان مردم تحت عنوان «رهن واجاره» مطرح و معمول است. این موضوع ممكن است در اشكال متعددی تحقق یابد، هرچند كه در این اقسام عنوان رهن وجود ندارد. در اینجا به اهم آنها اشاره می‏كنیم و درباره صحت یا بطلان آن از لحاظ فقهی بحث و بررسی به عمل می‏آوریم.


الف . اینكه موجر به كسی كه می‏خواهد مثلاً خانه‏اش را اجاره كند بگوید: اجاره خانه‏ام را 25000تومان است، ولی اگر 500000 تومان پول در اختیار من قرار بدهی اجاره آن 5000 تومان خواهد بود. در حقیقت موجر این گونه محاسبه می‏كند كه بهره (ربح) هر 100000 تومان، 4000 تومان است، پس بهره 500000 تومان 20000 تومان می‏شود و با این حساب با پیش‏پولی كه از مستأجر می‏گیرد خانه را به 5000 تومان به او اجاره می‏دهد. به نظر می‏رسد این معامله اساسا به دلیل تعیین سود، ربا و حرام است. البته اگر پیش پولی كه موجر می‏گیرد واقعا بر اساس تعیین سود نباشد، اجاره صحیح است و نوعی معامله محاباتی خواهد بود.

ذكر این نكته لازم است كه فرض مزبور با مسأله سرقفلی كه در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر  در روزنامه رسمی (ش 15299، مورخه 17/6/1376) آمده، فرق دارد، زیرا سرقفلی پولی است كه مستأجر به موجر بلاعوض در موقع انتقال اجاره می‏دهد (جعفری لنگرودی، 357) و یا حقی است كه به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‏شود (كاتوزیان، 3/404) و این غیر از موضوع پیش پول در «رهن و اجاره» است.

ب . اینكه موجر به مستأجر بگوید: اگر 500000 تومان به من قرض بدهی اجاره خانه‏ام را كه 25000 تومان است به 5000 تومان به تو اجاره می‏دهم. از این رو مستأجر ابتدا 500000 تومان به او قرض می‏دهد، و مشروط بر اینكه موجر (مقترض) خانه را به كمتر از اجرة المثلِ آن اجاره دهد. این معامله در حقیقت مصداق «قرض به شرط معامله محاباتی»بوده و به اتفاق فقها حرام و باطل است (نجفی، 25/63)، زیرا معامله مزبور به دلیل شرط زیادتی و نفع در قرض، ربای قرضی محسوب می‏شود و مشمول حدیث

معروف نبوی است كه فرمود: «كل قرض یجر المنفعة فهو حرام» (شوكانی، 5/232؛ بحرانی، 20/83).

ج . اینكه موجر ابتدا خانه را به مبلغی كمتر ازاجرة المثل آن اجاره دهد، ولی ضمنِ عقدِ اجاره شرط شود كه مستأجر پولی را به عنوان قرض به موجر بدهد. به عبارت دیگر موجر به این شرط خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره می‏دهد كه مستأجر به او فلان مقدار قرض دهد. این معامله از مصادیق «معامه محاباتی به شرط قرض» به شمار می‏آید و به نظر مشهور فقها (علامه، 397) صحیح است؛ هرچند بعضی از فقها در صحت معامله مزبور توقف كرده»(همانجا) و برخی دیگر از جمله محقق قمی (577، 578)، حسینی، صاحب مفتاح الكرامة (4/730) و امام خمینی (2/412، 413) قائل به حرمت آن شده‏اند.

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان قرض‏الحسنه از مستأجر دریافت كرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موكول به استرداد وجه مذكور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است كه به نظر همه فقها جایز است

به نظر می‏رسد همه این دلایل قابل خدشه باشد، زیرا:

اولاً: فقهای متقدم در عبارات خود به «معامله به شرط قرض» اشاره كرده‏اند، نه «معامله محاباتی به شرط قرض» و بین این دو فرق آشكاری وجود دارد. حتی بعضی از فقهای متقدم معتقدند كه جمع بین بیع و قرض در یك عقد مكروه است.

ثانیا: روایاتی كه بدان بر صحت «معامله محاباتی به شرط قرض» استناد شده به نظر امام خمینی ضعیف است ؛ بویژه اینكه در بعضی از این روایات، راویِ آن شخصی است به نام محمد بن اسحاق بن عمار كه به گفته شیخ صدوق، واقفی مذهب بوده است و علامه حلّی در مورد او توقف دارد (خویی، 15/69 - 71). به‏علاوه اینكه بعضی از این روایات مناسب مقام امامت نیست. امام خمینی گوید، مسأله دیگری كه ما را به این گونه روایات بدگمان می‏كند این است كه امام(ع) ضمن تأیید حیله (از جمله معامله محاباتی به شرط قرض) فرمود: قد اَمرنی ابی ففعلت ذلك» یا «قد فعل ذلك ابی و امرنی ان افعل ذلك فی شیئ كان علیه». به نظر می رسد مضمون این جملات خود دلیل است بر اینكه ما در صدور این گونه روایات از معصوم (ع) شك كنیم و بعید نیست كه این دسته از احادیث از دسیسه‏ها و توطئه‏های مخالفین جهت خدشه‏دار كردن شهرت و اعتبار ائمه (ع) باشد».

ثالثا: بر اساس استدلالِ دومِ قائلین به صحت «معامله محاباتی به شرط قرض»، اگر كسی به دیگری مثلاً 100000تومان ببخشد یا مالی را كه قیمت آن 100000تومان است به 10000تومان بفروشد به شرط اینكه خریدار (مقرض) 500000 تومان به او قرض دهد، از آنجایی كه شرط مزبور سبب زیادتی در خود قرض نیست، اشكالی بر آن مترتب نیست در حالی كه به نظر می رسد این مورد از بارزترین مصداق ربای قرضی است كه علی الاصول جایز نیست.

به نظر امام خمینی هرچند در اینجا به ظاهر در قرض شرط زیادتی نمی‏شود، اما چنین قرضی ربا و حرام است، زیرا از آیات و روایات این نكته استفاده می‏شود كه تخلص از ربا با تغییر عبارت و عنوان در صورتی كه ربا واقعا متحقق باشد، مشروعیت ندارد. شاید علت توقف یا مخالفت برخی از فقها با این قبیل معاملات این است كه غالبا معامله محاباتی به شرط قرض صوری بوده و در واقع برای كسب سود واكل رباست و حدیث «خیرالقرض ما جر منفعة» در موردی است كه مقترض بدون شرط و با طیب نفس چیزی اضافه‏تر به مقرض بپردازد و این هیچ ارتباطی با معامله محاباتی به شرط قرض ندارد، چنانكه شهید اول نیز روایت مزبور را حمل بر مورد تبرّع كرده است (الدروس، 37/16).

اشاره به نكته‏ای خالی از فایده نیست و آن این كه در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان قرض‏الحسنه از مستأجر دریافت كرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موكول به استرداد وجه مذكور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است كه به نظر همه فقها جایز است.

ممكن است  موجر خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینكه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اكل ربا نباشد.

قسم سوم «رهن و اجاره» كه در حقیقت در خود قرض شرطِ زیادتی و نفع می‏شود، ربای قرضی محسوب شده و حرام و باطل است. البته در مواردی رهن و اجاره می‏تواند صحیح باشد، از جمله اینكه در عقد اجاره ابتدا معلوم شود كه مثلاً اجاره خانه هر ماه 25000 تومان است و موجر آن را به مدت یك سال اجاره دهد. آنگاه مستأجر بگوید: هر ماه 5000 تومان به تو می‏دهم و بقیه در ذمه من باشد تا پس از اتمام مدت اجاره پرداخت كنم. بر این صورت موجر می‏تواند به ازای آنچه بر ذمه مستأجر است از او چیزی به عنوان رهن مطالبه كند. همچنین است در رهن كامل، با این فرق كه مستأجر تمام اجاره بها را كه در عقد معین شده به ذمّه می‏گیرد تا پس از اتمام مدت اجاره آن را پرداخت نماید، و یا اینكه موجر شرطِ ضمانِ مستأجر كرده و در برابر عین مستأجره شرط رهن نماید. در تمام این موارد رهن صحیح بوده ولی استفاده از عین مرهونه منوط به اجازه مرتهن (موجر) از راهن (مستأجر) است (بحرانی، 20/261).

ممكن است راه حل دیگری نیز ارائه داد، به این نحو كه موجر خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینكه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اكل ربا نباشد. البته معلوم است كه مورد عاریه باید از اموالی باشد كه با بقای عین بتوان از آن استفاده كرد.

فراوری:هانیه اخباریه

بخش حقوق تبیان

برگرفته از سایت www.tebyan.net
 

Copyright © 2012 ejooworld.com  All Rights Reserved - contact us کليه حقوق مادي و معنوي اين تارنما براي گروه مهندسي ejoo محفوظ است.